13 улыбок Таиланда
Российскому гражданину, круглый год сохраняющему настороженно-мрачное выражение лица, тайцы кажутся счастливыми и беззаботными людьми. Нам хочется быть такими же, поэтому неудивительно, что многие решают переселиться в эту радостную страну насовсем.
Конечно, при ближайшем рассмотрении оказывается, что тайцы, как и все остальные представители рода человеческого, могут огорчаться, злиться, ревновать или испытывать досаду. Другое дело, что для каждого подобного случая у них припасена своя улыбка—считается, что всего их тринадцать разновидностей. Иностранец вряд ли разберется в этих тонкостях, а вот местный житель легко отличит, улыбается его собеседник сухо и вежливо, или его улыбка выражает бурное негодование. Впрочем, у тайской улыбки есть и другое важное предназначение. Тайцы считают, что мир вокруг себя надо облагораживать, обустраивать, окультуривать. А когда все друг другу улыбаются—мир неминуемо становится лучше.
Впрочем, для «фарангов»—иностранцев неазиатского происхождения, к числу которых причисляют и россиян—мир, с точки зрения тайца, и так неплох. Между прочим, в слове «фаранг» нет ни малейшего негативного оттенка: если вы приехали в Таиланд—значит, у вас есть деньги, а если у вас есть деньги, то это хорошая карма. С этим трудно не согласиться. И еще легче понять, почему столь многие российские гости переезжают в страну насовсем (или, по крайней мере, надолго): «Таиланд действительно можно назвать раем. Тропический климат и теплое море круглый год, красивая природа, вкусная еда, гостеприимная культура и высокий уровень сервиса при доступных ценах—все это делает страну столь любимой многими,—говорит Юлия Добролюбова, координатор по маркетингу и продажам компании Hvidsten Group—Здесь каждый может найти то, что ему по душе: комфорт и спокойствие или активный образ жизни и новые впечатления. Главное, что вы будете жить в гармонии с самим собой и окружающим миром».
Гармония в строгих рамках
Желающих жить в райском климате и в согласии с собой среди европейцев хватает, поэтому тайские законы ставят иностранных покупателей недвижимости в определенные рамки.
«Тайские власти никогда не собирались ограничивать покупку недвижимости иностранцами, поскольку это привлекает деньги в страну. Но в Таиланде (как и в других странах Юго-Восточной Азии) иностранец не имеет права покупать землю—в этом отношении никаких послаблений не было и не будет»,—говорит Дарья Резникова, ассистент вице-президента компании Tulip Group. Но если без виллы на Самуи вам жизнь не мила, можно использовать отработанные схемы: «Есть несколько способов, как оформить землю в частное пользование при покупке отдельного дома или виллы. Например, создать совместную фирму, контрольный пакет акций которой будет принадлежать тайской стороне, но с гарантиями соблюдения интересов иностранного партнера. Или взять участок земли в длительную аренду на 30 лет с правом продления (обычно двукратного). Агентства недвижимости, которые работают в Таиланде с российскими клиентами, могут оказать содействие в решении этих юридических вопросов»,—объясняет Юлия Добролюбова.
Закон защищает и рынок квартир. Многоквартирные дома называются в стране кондоминиумами («кондо»), и в каждом «кондо» не более 49% жилых площадей могут принадлежать иностранным владельцам. Хотя, как сообщает эксперт, сейчас правительство обсуждает возможность увеличить эту долю до 60–70%. Но пока решение не принято, приходится считаться с существующими правилами. Однако и здесь есть юридически корректный путь. «Если инвестор покупает 10–20 квартир и более, планируя сдавать жилье в аренду, их можно оформить на тайскую квоту, действуя от имени тайской компании—выйдет дешевле. Ведение документов фирмы обойдется примерно в 30 тыс. батов в год. Общепринятая разница в цене для местных и для иностранных покупателей составляет 10–15%»,—рассказывает Дарья Резникова.
Львиная доля
В былые докризисные годы не менее двух третей иностранного спроса на недвижимость приходилось на туристическую столицу страны—Паттайю. Несмотря на все катаклизмы, такое положение сохраняется и поныне. Вот что говорит Дарья Резникова: «99% покупок жилья русскими в Таиланде приходится на Пхукет, Самуи и Паттайю. Пхукет и Самуи—это дорогие и очень дорогие дома и виллы, и очень небольшой процент квартир, тоже не слишком дешевых. Паттайя—действительно самый большой рынок. Если говорить о количестве сделок, то в минувший сезон доля Паттайи была не менее 80%; если говорить о стоимости приобретенного жилья—результаты скромнее, поскольку тут много недорогих покупок. Но в любом случае она никак не меньше 50–60%».
Популярность Паттайи среди иностранных покупателей, по мнению Юлии Добролюбовой, объясняется двумя причинами: «По прогнозам, в 2012 г. Паттайю посетит свыше 8 млн туристов, а туризм, как известно,—основной фактор развития рынка курортной недвижимости. К тому же Паттайя—единственный курорт на всем побережье Таиланда, где разрешено многоэтажное строительство. Поэтому этот район особенно привлекателен для тех, кому важно “быть на высоте”—то есть любоваться закатами над морем и панорамными видами с собственной террасы».
Паттайя (кстати, по правилам тайского языка ударение в названии города падает на последний слог)—не самый большой город, но хотя в нем всего около 100 тыс. зарегистрированных жителей, вместе с туристами тут обитает около полумиллиона человек одновременно. Многие из «новых паттайцев»—наши соотечественники или ближайшие соседи. Как сообщает Юлия Добролюбова, по официальным данным, в Паттайе постоянно проживает около 60 тыс. россиян и граждан стран СНГ: «Русскоговорящий персонал работает повсюду: в туристических фирмах, агентствах недвижимости, больницах и магазинах. Здесь действует Русская православная церковь, есть русскоязычные телеканалы, газеты, радиостанции, множество ресторанов русской кухни и даже русский детский сад. Этой осенью открывается первая русская школа».
Что касается структуры спроса и предложения на рынке недвижимости города, то, по оценке Дарьи Резниковой, чаще всего покупается недорогое жилье: 25–35 кв. м по цене около 2 млн батов. «Таких предложений на рынке действительно много, поскольку компании-застройщики четко отслеживают конъюнктуру рынка. Острая нехватка предложений еще в позапрошлом сезоне была разве что на рынке элитной недвижимости, но уже в конце 2011—начале 2012 гг. ситуация изменилась: открылись продажи нескольких люксовых проектов»,—говорит Дарья Резникова. Это подтверждает наблюдение экспертов, что город ныне стремится к более высокому уровню туризма и сервиса в целом. Это заметно по тому, что анонсированные новые комплексы топ-класса проектируются как многофункциональные и будут располагать богатой собственной инфраструктурой.
"Элитка" или "эконом"?
Таким образом, на рынке действуют две разнонаправленные тенденции. С одной стороны, есть сегмент недорогих апартаментов, которые в последние годы пользовались особым спросом: «Сейчас на рынок активно выходит российский средний класс, для которого интересны небольшие по площади объекты в ценовом диапазоне до 4–5 млн батов. Таких покупателей сейчас большинство»,—отмечает Юлия Добролюбова. Эти же квартиры—самый ходовой товар на рынке аренды, очень развитом в Таиланде.
В то же время высокий спрос последних лет на недвижимость эконом-класса заставлял застройщиков концентрировать усилия именно на этом направлении. А проекты более высокой категории, рассчитанные на совершенно другую целевую аудиторию (и, заметим, требующие серьезных эксплуатационных расходов), еще только выводятся на рынок и находятся на стадии off-plan и на ранних этапах строительства. Если объект выбран со знанием дела, такая покупка может быть весьма выгодной: застройщики готовы продавать в рассрочку или помочь получить кредит в банке. Как отмечают эксперты, как раз элитных объектов сегодня не хватает на рынке.
На взгляд Юлии Добролюбовой, бум на недорогое жилье в ближайшие пару лет поутихнет: «Предложение в этом сегменте уже сейчас значительно превышает спрос; к тому же большая конкуренция среди желающих сдать свое жилье в аренду и не самое престижное местоположение объектов эконом-класса делают долгосрочные инвестиции в такие проекты менее привлекательными. Обратная сторона перенасыщенности рынка недорогими объектами—снижение качества жилья и его инвестиционной привлекательности в дальнейшей перспективе. Думаю, что в ближайшие годы, по мере того, как будет повышаться осведомленность покупателей (а заодно и их доходы), появятся новые интересные проекты в более дорогих сегментах, будет расти спрос на элитные квартиры в первой линии у моря».
Преодолевая кризис
Рынок курортной недвижимости Таиланда много лет развивался в первую очередь за счет иностранцев. Но до некоторой степени то же самое можно сказать и о рынке бизнес-недвижимости тайской столицы, которую многие иностранные компании выбирали в качестве своей азиатской штаб-квартиры: сочетание удобного местоположения и невысоких, относительно других азиатских бизнес-столиц (Гонконга, Сингапура), цен на недвижимость этот шаг вполне оправдывало. Однако затем на рынок один за другом обрушились три удара: мировой финансовый кризис, серьезное наводнение и политические беспорядки. Как это все повлияло на отрасль?
Эксперты отмечают, что сильнее всего было влияние стихии. «Прошлогоднее наводнение, от которого пострадали центральные провинции Таиланда и Бангкок, еще больше подстегнуло многих тайцев к покупке нового дома в безопасной для наводнений курортной зоaне; и Паттайя—ближайший к Бангкоку крупный курортный город—стала особенно привлекательным рынком недвижимости. Новые объекты в Паттайе, Хуа-Хине, на Пхукете и других курортах Таиланда стали проектироваться под ограниченный тайский бюджет: недорогие малометражные квартиры и виллы, часто расположенные на некотором удалении от моря»,—рассказывает Юлия Добролюбова.
Что касается политики, то после прошлогодних выборов обстановка в стране спокойная и стабильная. Да и о кризисе уже стали забывать: «Во время мирового кризиса в Европе и Эмиратах жилье упало в цене чуть ли не наполовину, а в Таиланде цены на недвижимость просто прекратили рост. И уже начиная с конца 2009 г. стоимость квадратного метра вновь поползла вверх. Тайская недвижимость реально недооценена до сих пор—об этом свидетельствует, например, строительный бум в Паттайе, начавшийся еще в 2010 г.»,—говорит Дарья Резникова.
Чем заняться на досуге
Чем же занимаются россияне, сделавшие Таиланд своим вторым домом? И оправдана ли слава страны как «рая для дауншифтеров»?
Как метко замечает Дарья Резникова, Диогена, который жил в бочке и презирал роскошь, тоже можно назвать дауншифтером: «Да, тех, кто живет в Таиланде на средства, полученные от сдачи внаем квартиры в России, здесь по-прежнему довольно много. Но если еще 5–6 лет назад большинство из них были «классическими дауншифтерами», то в последние 3–4 года сюда потянулся средний класс: состоявшиеся люди с семьями и детьми. Большинство из них осмысленно переезжают в Таиланд, выводят сюда капитал, покупают недвижимость, открывают бизнес и инвестируют в страну—видимо, этих людей не все устраивает в России, и они не видят там перспектив ни для собственного бизнеса, ни своих детей. Процент живущих на ренту постоянно снижается, а число инвесторов, создающих за счет инвестиций в строящуюся недвижимость крепкую «подложку» для будущего переезда, растет».
Кстати, по наблюдениям экспертов, очень часто люди приходят к решению о переезде в Таиланд не после отпуска, а после того, как поработали здесь какое-то время. И это понятно: очень приятно работать с людьми, которые тебе улыбаются при любых обстоятельствах.
Творческие усилия (и финансовые вложения) россияне направляют в самые разные области. Это и туристические агентства, и транспортные компании, отправляющие грузы по всему миру, и торговые фирмы, занимающиеся международным экспортом-импортом. Но существенную долю в «русском бизнесе» составляет «бизнес для своих»: экскурсионные бюро, агентства недвижимости, клубы, рестораны и т. д. Впрочем, опытные люди предупреждают: открыть бизнес в Таиланде легко, но честно выдержать конкуренцию непросто. Так что, обращаясь в агентство (в том числе и риэлторское), наведите справки. Вдруг они успели «потерять лицо»?
Виза-ран
Турист, если не оформит заранее визу в консульстве, не может оставаться на территории Таиланда более 30 дней. Чтобы продлить удовольствие, не нарушая правил, турфирмы организуют так называемые «виза-ран»—однодневные поездки в сопредельные безвизовые для россиян страны (например, в Малайзию). Собственно процедура сводится к 10-минутному последовательному обходу окошек, где тайские и малазийские чиновники проставят в ваши документы необходимые отметки о выезде и въезде.
Для более длительного пребывания в стране можно оформить годовую пенсионную визу, бизнес-визу или учебную визу. Эти типы виз можно продлевать практически без ограничений.
Кстати
Король Таиланда, глубоко уважаемый своими подданными, обязан исповедовать буддизм, но по конституции считается покровителем всех религий.
Мнение эксперта
Галина Чуйко, координатор по продажам и маркетингу компании Paradise Realty:
Недавно был предложен законопроект, предполагающий наказывать за использование популярной схемы, когда земля приобретается на компанию с номинальным тайским владельцем. Законопроект направлен на защиту интересов тайских фермеров, но сторонников здесь у него меньше, чем противников: уход иностранных покупателей воспрепятствует росту стоимости земли, и в проигрыше окажутся именно местные землевладельцы. Но пока волноваться преждевременно, так как доказать фиктивность компании почти нереально, если недвижимость приобретена через адекватных агентов.
Санук и не санук
В жизни тайца все должно быть радостным для души, это выражается понятием «санук». Поэтому общение с местными жителями требует некоторой сноровки. Часто таец, с которым ты о чем-то договорился, по непонятным причинам «исчезает с горизонта»: не приходит, не отвечает на звонки или даже меняет номер телефона. С нашей точки зрения—поведение странное и непонятное. С его—логичное и естественное: он просто не может сказать вам, что чем-то недоволен, получил более выгодное предложение или просто должен вместо работы поехать на свадьбу к племяннику. Такой разговор чреват конфликтом, что не санук. Но пожив в стране некоторое время, к подобному приноравливаешься.
Кстати
Курс бата примерно совпадает с курсом российского рубля и составляет около 32 батов за доллар США.
Кстати
Тайцы приветствуют друг друга, складывая ладони, но иностранцам лучше за ними не повторять: этикет приветствия имеет много непонятных чужакам тонкостей.
