Особенности действия разрешений на строительство в Таиланде
В недавних сообщениях СМИ упоминался ряд строительных проектов, временно замороженных из-за юридических вопросов, связанных с разрешением на их строительство. Проще говоря, у девелопера возникли проблемы даже несмотря на то, что на руках были все бумаги. Так дает ли разрешение на строительство хоть какие-то гарантии? Чтобы ответить на этот вопрос, мы должны разобраться в правовом статусе документа.
С точки зрения закона, разрешения на строительство представляет собой «административный ордер» – administrative order – выдача которого регулируется Building Control Act от 1979 года (BCA). Если кто-то хочет построить здание, модифицировать или изменить структуру, он должен получить на это разрешение. Административная процедура при этом следующая. Соискатель подает заявительные документы в местную администрацию. Ответственный работник назначает дату визита на объект. Этот сотрудник также проверяет заявительные документы (например, строительные чертежи и спецификации), а затем принимает решение относительно того, допустима ли законом предлагаемая конструкция.
В некоторых районах Таиланда, включая Пхукет, ограничения землепользования регулируются, главным образом, тремя законами – BCA, City Planning Act от 1975 и National Environmental Control and Maintenance Act от 1992 года.
Если все заявительные документы в порядке и расположение здания юридически допустимо, в местной администрации должны выдать разрешение на строительство. Срок рассмотрения не превышает 45 дней. В случае отказа заявителю будет направлено уведомление в письменной форме с указанием причин отказа.
Так, может ли человек уже получивший разрешение на строительство, быть остановлен при реализации своих прав, предусмотренных разрешением?
Ответ таков: не может. Пока разрешение на строительство действительно, заявитель имеет право на возведение здания. Статья 42 The Administrative Procedures Act от 1996 г. (APA) однозначно говорит, что «административный ордер действителен, пока он не отменен или прекращен по истечении времени».
Временные рамки разрешения на строительство зависят от размера здания, которое должно быть построено. Лицензии на один год выдаются для зданий с площадью менее 10 тыс. кв. м, на два года – для зданий превышающих 10 тыс. кв. м., но не более 100 тыс. кв. м и трехлетняя лицензия – для зданий, превышающих 100 тыс. кв. м.
Лицензию можно продлевать до четырех раз. Первое продление будет соответствовать сроку лицензии, на который она была предоставлена изначально. Однако второе, третье и четвертое продления будут возможны только на один год каждое.
Малоизвестный факт в отношении разрешений на строительство заключается в том, что заявитель обязан представлять доклад о ходе строительства и приглашать соответствующих служащих для инспекции строительства каждые 90 дней.
Может ли разрешение на строительство быть отменено после его выпуска и до истечения срока? Да, это возможно.
Аннулирование может быть инициировано обращением «стороны». Отметим, что «сторона» не обязательно является лицом, получившим административный ордер. Это также может быть третье лицо, пострадавшее от административного ордера, например, сосед девелопера. Дальнейшие последствия будут зависеть от того, признают ли чиновники изначальное разрешение законным.
За аннулирование законного административного ордера полагается возмещение ущерба, возникшего из-за отзыва. Случаи, которые могут служить поводом для отказа в компенсации, перечислены в разделе 51 APA:
1. Получатель предоставил ложные сведения или скрыл некие важные фак-
ты при подаче заявления, либо использовал угроз и подкуп при получении разрешения.
2. Получатель сделал заявления, которые «являются неправильными или неполными в материальной части».
3. Получателю было известно о незаконности административного ордера или его незнание объясняется грубой небрежностью.
Если что-то из этого применимо, получатель разрешения на строительство не будет иметь права на какую-либо компенсацию.
Таким образом, наличие разрешения на строительство само по себе не является гарантией того, что заявитель будет иметь возможность завершить проект. Разрешение на строительство может «истечь» (по сроку действия), может быть отозвано или быть отменено административным органом, который его выдал. Во избежание последствий, юристы настоятельно рекомендуют тщательно проверять законность проекта до подачи заявления.
