Правда и мифы о долгосрочной аренде земли в Таиланде
Возможно, вы читали одну из статей об особенностях тайского права, вышедшую недавно в неком местном издании. В ней автор описывает плюсы заключения коллективного договора аренды земли. В частности, издание утверждает, что такой документ «предоставляет владельцам вилл правовые инструменты, которые расширяют их права относительно судьбы проекта застройки в будущем». Говоря проще, владельцы получают больше шансов на благополучное продление договора, когда он истечет. Одна часть утверждений автора соответствует действительности, другая – нет.
Для начала напомним главное. Согласно тайскому законодательству, иностранным гражданам (за исключением редких случаев) запрещено владеть землей в Таиланде на правах собственности. Общей практикой для застройщиков, которые работают с иностранцами, является предложение аренды на 90 лет, а в действительности 30-летнего контракта с возможностью двухразового продления.
Зачастую, и продавцы, и покупатели, приравнивают такую аренду к праву собственности, поскольку 90 лет – срок внушительный. Но на самом деле, именно здесь и кроется главный риск для владельцев земли в Таиланде: вилла, конечно, ваша. Но земля под ней взята вами лишь на время.
Тем не менее, в соответствии с разделом 540 Гражданского и хозяйственного кодекса (ГХК) любой такой дополнительный срок является не «продлением» (extension) договора аренды, а «обновлением» (renewal). Говоря проще, каждый раз заключается новый контракт.
В итоге, если собственник земли сменится в течение первого срока аренды, новый владелец не будет обязан соблюдать условие о возобновлении аренды, даже если арендатор уже предварительно заплатил первоначальному владельцу за продление срока. Это обусловлено тем, что новый собственник никогда и никому не предлагал продлить аренду. Закон не обязывает его выполнять обязательства, данные другим человеком – первоначальным владельцем и арендодателем.
Как правило, специалисты в курсе этой тонкости и при продаже объекта предлагают «страховку» в виде договора коллективной аренды. Вот и автор упомянутой нами статьи также утверждает, что подобный документ поможет защитить инвестиции на случай внезапной смены собственника земли и его отказа от продления контракта.
На наш взгляд, утверждение о том, что «коллективный договор аренды уменьшает основные риски, связанные с долгосрочной арендой», в лучшем случае вводит в заблуждение, а в худшем — случае просто ошибочно. Для начала проанализируем тезисы, изложенные в исходной статье. Мы убеждены, что ее автор допустил ряд фундаментальных ошибок в трактовке тайского законодательства.
Миф о регистрации
В статье говорится, что «аренда может быть продлена совместно арендодателем (землевладельцем) и арендатором (покупателем)». Это правильно. Тем не менее, в статье это предложение заканчивается так: «но такое соглашение о продлении возможно только по договору, а не по предварительной регистрации в службе, занимающейся регистрацией земельных сделок». Дальше из этого делается вывод, что договор аренды может быть не продлен, потому что арендодатель может не выполнять договор.
Намек на то, что, зарегистрировав предварительно продление аренды «в службе, занимающейся регистрацией земельных сделок», вы бы получили нечто большее, чем просто договор с арендодателем, и продление аренды было обязательно вне зависимости от соглашения с арендодателем, – результат неправильной трактовки права, а, следовательно, неверен.
Повторимся. Если на протяжении времени вашего первого срока аренды участок сменил владельца, новый собственник не связан с вами никакими обещаниями. Не существует никакой «регистрации», которая бы обязывала нового владельца выполнить обещание, которое он никогда не давал.
Ошибка в ошибке
Вторая юридическая ошибка статье содержится в следующем утверждении. «Вероятность того, что арендодатель нарушит договорные обещания возобновить договор аренды увеличивается, когда земля передается третьим лицам, – что весьма вероятно в течение 30-летнего срока, – поскольку таковая третья сторона может (ошибочно) заключить, что она не связана теми же обязательствами, что и ее предшественник».
Это правда, что договор аренды не прекращается при смене арендодателя, что предусмотрено статьей 568 ГХК.
Тем не менее, возможность продления аренды является юридически односторонней офертой, которая не гарантирует заключения нового договора. Обещание первоначального арендодателя не является обязательным для нового собственника земли. И если тот примет решение не продлевать контракт, то оно будет вовсе не «ошибочным», а, напротив, вполне обоснованным.
Повторим, это главный источник опасности в отношении продления аренды в Таиланде. Новый владелец может собершенно обоснованно – а вовсе не ошибочно – заключить, что он не обязан выполнять обещания своего предшественника о продлении аренды.
Идти ли в суд?
Однако самая большая юридическая ошибка этой статьи содержится в следующем утверждении. Приведем его целиком.
«Средства правовой защиты арендатора в случае нарушения арендодателем договорных обязательств продлить срок аренды сильно ограничены. Чтобы заставить владельца продлить аренду, необходимо обратиться в суд. Тем не менее, максимально возможная компенсация – это восполнение убытков, понесенных вследствие нарушения пункта о продлении аренды. Истец не может заставить владельца продлить срок аренды».
Иными словами, в статье говорится, что если первоначальный арендодатель отказывается продлевать аренду, в суде вы получите только денежную компенсацию. Это также неверно.
В соответствии со статьей 213 из ГХК такой арендатор может обратиться в суд, чтобы потребовать «принудительного исполнения» обязательств. Наша фирма требовала и получала такие ордеры для своих клиентов. Таким образом, мы можем подтвердить, что данное средство правовой защиты существует не только в теории, но и на практике. В суд можнои нужно идти.
Альтернативы есть
Впрочем, вернемся к тезису о том, что коллективный договор более надежен, чем индивидуальный. В следующей статье мы подробном объясним, почему это не так. А сейчас предложим несколько альтернатив.
К счастью владельцев недвижимости на Пхукете, тайское законодательство предоставляет гораздо лучшие правовые средства защиты инвестиций, чем «коллективный договор аренды».
И они действительно обеспечивают фактическое продление долгосрочной аренды без каких-либо недостатков для застройщика. Чтобы не быть голословными, приведем один пример изящного решения проблемы.
Как бы банально это ни звучало, но гарантировать безопасность можно путем оформления ипотеки на земельный участок. Кредит под залог недвижимости – это простой и понятный инструмент, который обеспечивает безопасность для инвесторов и, следовательно, создает маркетинговые преимущества для застройщиков.
Однако перед тем, как воспользоваться этим способом обеспечения долгосрочной аренды, необходимо проконсультироваться с компетентными специалистами по налогам и праву.
