Новые особенности оформления земельных сделок в Land Office
В последние 3-4 недели в Таиланде произошли некоторые изменения в процессе подачи заявок и регистрации сделок купли-продажи земли. Изменения затрагивают различные формы владения, в том числе долгосрочную аренду, узуфрукт, суперфицию и/или пожизненное право проживания для иностранцев.
Прежде всего, стоит отметить, что в различных офисах земельного департамента правила могут быть различными. Даже в пределах одной провинции ответственные лица могут принимать прямо противоположные решения. Например, отказать в получении права собственности на землю компании с иностранными акционерами и/или директорами. Точно так же некоторые подразделения департамента автоматически отказывают в регистрации права долгосрочной аренды с автоматическим расширением полномочий. Кроме того, многие офисы отказывают в регистрации договора узуфрукта, суперфиции или договора о пожизненном пользовании. Существование подобной практики объясняется желанием властей не допустить иностранцев к полному контролю над землей в Таиланде («Новости Пхукета» писали об этом ранее – прим. ред.).
Таким образом, любое физическое или юридическое лицо, желающее зарегистрировать право на землю, должно предоставить в земельный департамент доказательства того, что за этими сделками купли-продажи не стоит иностранец (ни напрямую, ни через номинального тайского директора, который владеет землей от имени иностранца).
При этом крайне важно помнить, что принимать решение о регистрации или об отказе в регистрации сделки уполномочены исключительно должностные лица земельного департамента. Что бы ни говорил вам продавец объекта, его слова могут не совпасть с вердиктом чиновников. Поэтому перед тем, как заключать договор, стоит выяснить, какие решения по подобным сделкам выносят непосредственно в вашем офисе департамента. Особенно важно это в том случае, если сделка по той или иной причине может вызвать у ведомства вопросы относительно участия номинального директора. Дело в том, что если соглашение не было одобрено земельным департаментом, то оно не накладывает никаких обязательств на третьи стороны. Для выяснения всех этих обстоятельств лучше всего обратиться к помощи квалифицированного юриста, знакомого с реалиями конкретной провинции.
В заключение, необходимо сказать, что подобные проблемы возникают исключительно при покупке земли. Приобретение и регистрация кондоминиума, как правило, проходит без каких-либо осложнений. Достаточно, чтобы имелось подтверждение того, что на долю иностранных владельцев приходится не больше 49% объекта, а все платежи осуществлены в соответствии с требованиями земельного департамента.
Список обязательных бумаг включает свидетельство о платеже, а также официальный документ от законного управляющего кондоминиумом, в котором приведен список иностранцев, владеющих кондоминиумом в процентном соотношении. Также необходимо письмо, подтверждающее, что эти собственники не имеют задолженности перед законным управляющим, и на право
